Как возвести перегородки в квартире со свободной планировкой?

С юридической точки зрения такого понятия, как «свободная планировка», не существует. Фактически под ним подразумевают квартиру, ограниченную только внутренними несущими и наружными стенами. В случае, если в квартире нет перегородок, собственник должен самостоятельно их возвести согласно функциональным зонам, отмеченным в техническом паспорте зонирования квартиры и проектной документации дома (раздел архитектурных решений). Это означает, что возводить перегородки будущих комнат нужно в соответствии с проектом автора дома.

Понять, где именно нужно поставить перегородку и какое назначение помещения, поможет технический паспорт зонирования. Это разновидность технического паспорта, отражающая местоположение функциональных зон квартиры в многоквартирном доме: жилой зоны, зоны кухни, зоны коридора, зоны санузла и других. Если паспорт зонирования изготавливают до ремонтных работ, тогда на схеме функциональные зоны будут размечены пунктирными линиями. Внутри каждой выделенной комнаты укажут ее назначение. Если собственник уже возвел перегородки и заказал паспорт зонирования, тогда границы новых помещений обозначат красными линиями. В нем же штриховкой разных цветов отобразят правильные, проектные границы помещений.

Следует учесть, что не все планировочные решения можно согласовать, так как в многоквартирных домах действуют достаточно строгие нормы и правила. Поэтому лучше сначала разработать технический паспорт зонирования, а только потом делать ремонт. Заказать паспорт можно на нашем сайте. После подачи заявки специалисты проверят, требуется ли обследование, и уведомят вас с помощью личного кабинета. Как правило выход инженера необходим, если объект обследовали более 1 года назад.

Возведение межкомнатных перегородок и выполнение других ремонтных работ, как правило, сопряжено с увеличением нагрузки на конструктивные элементы дома либо может повлечь нарушение строительно-технических норм и правил. Поэтому перед монтажом перегородок в многоквартирном доме чаще всего необходимо получить разрешение Мосжилинспекции. Для этого потребуется проект перепланировки и заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания. Эти документы, как правило, заказывают одновременно.

К проекту применяется несколько требований: он должен быть разработан специалистом или организацией с членством в профильном СРО, в документе должна содержаться текстовая и графическая информация. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций и возможности производства планируемых работ изготавливается вместе с проектом, но оформляется отдельным документом.

Оформить заказ на проект перепланировки и заключение о техническом состоянии несущих конструкций можно в МосгорБТИ. Учреждение и сотрудники состоят в профильных саморегулируемых организациях: А СРО «КАДАСТРОВЫЕ ИНЖЕНЕРЫ», Межрегиональной ассоциации архитекторов и проектировщиков (СРО МААП) и других, а также в Национальном объединении проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ). Мы подготовим документы, которые точно будут согласованы.

Стоимость и срок подготовки можно посмотреть на страницах документов: проект перепланировки квартиры и проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме.

Запрос направляется исключительно в электронном виде на портале mos.ru. К этому моменту у вас должен быть полный пакет документов: гражданский паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт зонирования, проект перепланировки (включающий техническое заключение). Также может потребоваться согласие семьи нанимателя или собственника.

Запрос может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Отправку заявки также можно поручить специалистам МосгорБТИ. Услуга платная – 12 505 рублей. Чтобы вы смогли воспользоваться этой опцией, потребуется доверенность на сотрудника нашего учреждения. Этот документ дает право нашему специалисту совершить только указанный вид действия.

Мосжилинспекция готовит решение о согласовании планировки в течение 20 рабочих дней (если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия — 30 рабочих дней). Срок действия решения — 18 месяцев со дня подписания. Если вы доверите подачу запроса нашим специалистам, то разрешение мы также получим за вас.

В случае, если в квартире все же обозначены границы перегородок пеноблоками или кирпичами, тогда стены выстраивают по этим ориентирам. При отсутствии каких-либо намеченных зон ремонтные работы будут проходить с учетом технического паспорта зонирования и проекта перепланировки.

В процессе ремонта особенно важно проконтролировать, как будут выполнены скрытые работы: звукоизоляция и гидроизоляция. Их отличительная особенность в том, что после их завершения качество невозможно проверить без демонтажа или вскрытия элементов объекта строительства.

В проектной документации даются рекомендации по материалам и технологии производства таких работ с учетом соблюдения технических правил. Это необходимо, чтобы обезопасить собственника от повышенной влажности в помещении, появления протечек и минимизации их ущерба, если они все же произошли. Хорошая звукоизоляция позволит снизить уровень внешнего шума и уменьшить исходящий из квартиры звук.

Оценить качество и соответствие ремонта по этим критериям проектной документации может проектировщик, который ее изготовил. Заказать такую услугу можно в МосгорБТИ. По результатам специалист оформит два акта скрытых работ, которые подпишет также представитель строительной организации.

С 1 апреля 2024 года порядок согласования перепланировки немного изменился. Раньше для получения акта о завершенной перепланировке нужно было только разработать проектную документацию и предоставить ее в Мосжилинспекцию. Новые характеристики в ЕГРН вносились после ее утверждения.

Сейчас для получения акта к заявке нужно приложить актуальный технический план. Для этого кадастровые работы необходимо провести сразу по завершении ремонта. Без технического плана итоговую конфигурацию квартиры согласовать не получится. В случае положительного решения Мосжилинспекция сама передаст данные по вашей перепланировке в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Для изготовления актуального технического плана нужно заказать обследование. Такая услуга есть в МосгорБТИ. Специалист приедет на объект и сделает необходимые замеры.

Если в ходе перепланировки изменились характеристики помещения (в рамках перепланировки) или образовались новые помещения, нужно оплатить госпошлину за внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Документ об оплате пошлины нужно будет приложить вместе с другими документами во время оформления заявки на получение акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме. Квитанцию для оплаты можно найти на сайте Росреестра.

Если работы выполнены в соответствии с проектом, в срок и с соблюдением требований, то после их завершения можно обращаться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявка подается через портал mos.ru. Не забудьте приложить к ней актуальный технический план.

Подачу заявки можно поручить специалистам МосгорБТИ. Стоимость услуги — 12 505 рублей.

После согласования планировки стоит обновить данные, которые хранятся в МосгорБТИ, чтобы при следующем получении технического паспорта квартиры не обнаружить там красных линий – пометок, которыми обозначаются незаконные перепланировки.

Если технический план вы заказывали в МосгорБТИ, тогда информация об обследовании объекта уже будет в нашей базе. На основе этих данных можно изготовить техническую документацию. Для этого достаточно заказать копии технического паспорта или поэтажного плана с экспликацией.

В случае, если обследование проводили специалисты другой организации, тогда для обновления технической документации нужно заказывать выход техника-инвентаризатора МосгорБТИ. После обследования будут изготовлены необходимые документы.