18.06.2014 – Москва притормозит повышение налога на коммерческую недвижимость


© Фото: realtyinvestbg.com

Жалобы московских девелоперов, недовольных повышением налога на недвижимость, дошли до властей. Владельцы крупных торговых и офисных центров со следующего года будут платить налог только с полезных площадей здания - это снизит налоговую базу на 15-40%. Правда, ставка налога при этом, как и было запланировано, вырастет на 33%, так что сэкономить удастся не всем.
 
С этого года владельцы крупных московских торговых и офисных комплексов платят налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В большинстве случаев она много выше балансовой, по которой налог начислялся раньше.
 
Для многих налог вырос в разы. Например, согласно подсчетам Knight Frank, для торгово-развлекательного центра "Метрополис" он мог увеличиться с 40 млн до почти 160 млн руб., для "Европейского" — с 34 млн до 342 млн руб. А девелопер AFI Development отчитался, что в этом году налог для него вырастет как минимум вдвое, до более чем 31 млн долл., только за крупнейший объект компании — "Афимолл" (площадь — более 300 тыс. кв. м) придется заплатить более 10 млн долл.
 
И это только начало — под новый налог в 0,9% от кадастровой стоимости попали пока только здания площадью от 5000 кв. м (1842 объекта), со следующего года он будет распространен на здания площадью более 3000 кв. м (еще порядка 2700 объектов), а ставка вырастет до 1,2%.
 
Московское правительство решило пойти навстречу девелоперам, рассказал РБК руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов (его департамент заказывает кадастровую оценку). При определении кадастровой стоимости отныне будет учитываться только полезная площадь здания, а не общая, как сейчас. "Любое офисное или торговое здание имеет свой коэффициент полезных площадей, — объясняет Ефимов. — Для торговых центров — 0,6-0,7, для офисных — 0,75-0,85". Эти коэффициенты департамент имущества включит в техническое задание для оценщиков, и те учтут их при определении кадастровой стоимости, по которой налог будет начисляться в следующем году (кадастровая переоценка проводится каждый год). Департамент экономической политики и развития Москвы сообщил РБК, что поддерживает это начинание: оно позволит обеспечить "более справедливое налогообложение".
 
Правда, скидку в итоге получат не все девелоперы, ведь ставка налога с нового года вырастет с 0,9 до 1,2%. Если подсчитать, получается, что те, кто получит минимальную налоговую базу — кадастровую оценку с коэффициентом 0,6, сэкономят по сравнению с этим годом 20%, а те, кто получит максимальную базу — с коэффициентом 0,85, заплатят на 13% больше (если сама по себе кадастровая стоимость без учета коэффициентов не изменится).
 
Эксперты оценивают коэффициенты, предложенные Москвой, как адекватные. Для эффективно спроектированного офисного здания коэффициент потерь не должен превышать 12%, говорит руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Однако у ряда бизнес-центров он может быть и больше — при проектировании просторного лобби и зоны ресепшен, например. В классическом торговом центре, где присутствуют как якорные арендаторы (супермаркеты, гипермаркеты), так и арендаторы торговой галереи, стандартным коэффициентом арендопригодной площади является 0,6-0,7, продолжает Чистова. Но, предупреждает она, достаточно много объектов, в том числе и знаковых, имеют коэффициент арендопригодной площади ниже 50%: "Соответственно, сплошное применение коэффициента 0,6 может привести к завышению рыночной стоимости".
 
Участники рынка не рассчитывают на ощутимое снижение налога. "Скорее всего, новая поправка не уменьшит налоговой нагрузки для "Флакона", — рассуждает владелец дизайн-завода Николай Матушевский. — Коридоры традиционно не относят к полезной площади, но на территории "Флакона" они заняты вендинговыми автоматами, устройствами для печати фотографий и прочее, то есть тоже сдаются в аренду и являются полезными площадями", — объясняет он.
 
Генеральный директор сети химчисток-прачечных "Диана" Дмитрий Несветов тоже считает, что отделить полезную площадь от неполезной довольно трудно: "Как, например, посчитать полезные площади производственных предприятий или предприятий бытовых услуг, основные помещения которых отданы закрытому технологическому циклу, а под контакт с потребителем — не более 10-15%?" По данным Несветова, в некоторых районах Москвы кадастровая оценка превышает независимую коммерческую в 2,5 раза.
 
В ноябре 2013г. президент России подписал закон, по которому с 2014г. регионы имеют право начислять налог на офисные и торговые центры исходя из их кадастровой оценки. Такая оценка проведена не во всех субъектах Федерации, и пока на новую систему перешли всего четыре региона, в числе которых Москва и Подмосковье, рассказывает адвокат "Юков и партнеры" Михаил Яшин. Остальные должны сделать это до 2018г.
 
Федеральное законодательство устанавливает предельные ставки налога: не более 1,5% кадастровой стоимости в 2014г., не более 1,7% в 2015г., не более 2% в 2016г. и т.д. Региональные власти могут установить более низкую ставку. В Москве, например, запланировано 0,9% в 2014г., 1,2% — в 2015г., 1,5% — в 2016г., 1,8% — в 2017г., 2% — в 2018г.